Muchas personas que deciden comprar una farmacia se preguntan qué pasos tienen que dar tras llegar a un acuerdo con el propietario. Una vez pactadas las condiciones y el precio, es importante que ambos se suscriban a un documento en el que estén fijados todos los términos sujetos al contrato, como la situación donde se encuentra el negocio, el precio, el plazo para la formalización de la compraventa en escritura pública y la cantidad depositada en concepto de arras.
El segundo tema que debemos plantearnos es el tipo de contrato que vamos a firmar en la compraventa de la farmacia, pues puede tratarse de un contrato privado o un contrato de arras, cuya diferencia entre ambas veremos más adelante. A continuación, en Arras Farma vamos a informarte sobre el modelo de contrato de compraventa de farmacias para que te queden claros algunos aspectos que hay que tener en cuenta.
Qué tener en cuenta antes de firmar el contrato en la compraventa de farmacias
Estamos de acuerdo en que comenzar un negocio, sea del tipo que sea, conlleva la realización metódica de ciertos trámites a los que hay que prestar mucha atención. Es verdad que no todas las gestiones son similares y, dependiendo del sector, pueden ser más o menos complejas. Por esa razón es preciso contar con el asesoramiento de profesionales que estén habituados a hacer este tipo de trámites, de forma que puedan guiar al usuario durante todo el proceso.
Antes de proceder a la firma del contrato de compraventa de una farmacia, es necesario firmar un acuerdo privado entre vendedor y comprador. De ese modo se recogerán todos los acuerdos a los que ambos hayan llegado con anterioridad a hacer efectiva la operación, como es el precio, la cantidad pagada a modo de anticipo y el plazo para terminar de formalización la compraventa.
Este acuerdo al que nos referimos se conoce con el nombre de contrato de arras, aunque también es posible firmar un contrato privado de compraventa. La diferencia estriba en que en el contrato de arras cabe la posibilidad de que tanto el vendedor como el comprador decidan dar un paso atrás y no firmar. En ese caso, tendrán que compensar a la parte afectada con una cantidad que habrá sido acordada previamente. En el contrato privado, sin embargo, no existe cláusula de resolución alguna, aunque lógicamente el contrato se podrá cancelar en cuanto una de las partes incumpla el acuerdo.
Lo más recomendable es que vendedor y comprador firmen un contrato de arras porque es un acuerdo más seguro y efectivo para ambas partes. Una vez se haya procedido a la firma, solo faltará que al comprador le concedan la financiación para convertirse prácticamente en el propietario del negocio.
En el contrato es importante calcular muy bien el plazo de tiempo para formalizar la escritura pública de compraventa. Esto hará que la compraventa pueda culminarse frente a posibles contratiempos que puedan dar lugar a inseguridades varias o tener que negociar prórrogas.
A la hora de fijar este plazo, las partes deben ser conscientes de dos cosas muy importantes:
- En primer lugar, que la concesión de una farmacia conlleva un acto administrativo que requiere una serie de permisos de venta que ha de conceder la Consejería de Sanidad de la Comunidad autónoma que se trate. En este sentido, decir que los tiempos entre una comunidad u otra pueden variar bastante.
- En segundo lugar, los compradores deben hablar con una o varias entidades bancarias para obtener la financiación que necesitan. Esto puede causar demoras a la hora de presentar todos los trámites necesarios para la aprobación del crédito y a la hora de recibir la respuesta final de la entidad.
¿Qué es un contrato de arras?
Si estás decidido a comprar una farmacia y las condiciones pactadas entre tú y el propietario te interesan (precio, localización, anticipo, etcétera), el siguiente paso, tal y como ya hemos señalado, es reflejar vuestro acuerdo en un contrato.
Efectivamente, es posible hacer un contrato privado de compraventa, solamente que en este caso no se contempla resolución alguna, salvo por incumplimiento de una de las partes. En estas situaciones lo más acertado es firmar un contrato de arras que prevea la resolución. De ese modo, el comprador podrá renunciar finalmente a la compra o el vendedor podrá optar por no vender, haciendo frente a una penalización previamente pactada.
El contrato de arras tiene sentido cuando comprador y vendedor se han puesto de acuerdo en la compraventa y ya han negociado las condiciones. De ese modo, lo único que faltará será fijarlas en un contrato legal que velará por los derechos de ambas partes.
El objetivo principal de este documento consiste en garantizar que el acuerdo se cumplirá porque de otro modo habría consecuencias. Por esa razón, su redacción debe cuidarse, dejando constancia del acuerdo, y no incluir cláusulas que sean contrarias a la legislación actual. Esa es la razón por la que volvemos a insistir en la necesariedad de contar con la ayuda profesional de expertos que aporten seguridad y confianza en el momento de firmar el contrato de compraventa de una farmacia.
En el contrato de arras es preciso que aparezca la siguiente información para aclarar cualquier aspecto, objeto del contrato:
- Precio de la compraventa
- Situación de la farmacia
- Importe del anticipo
- Penalizaciones
- Vigencia del contrato
- Existencias actuales de la farmacia
- Posibles obligaciones con el personal contratado
El contrato de arras debe ser directo, claro y formal. Es preciso evitar los malos entendidos y las frases enrevesadas que puedan llegar a confundir. En el momento en el que se lleve a cabo la firma, el comprador deberá aportar la cantidad pactada a modo de señal y entregársela al vendedor. Una vez termine la firma, ambas partes procederán a llevarse su copia firmada.
Decir que este documento obliga al vendedor a vender la farmacia por el precio pactado sin poder solicitar una cantidad diferente tras pasar un tiempo. En caso contrario tendrá que hacer frente a una penalización.
Tipos de contratos de arras
Actualmente, existen tres tipos de arras a los que poder acogerse y desde aquí vamos a describirlos brevemente para saber en qué se diferencian:
Arras confirmatorias
Este tipo de contrato tiene lugar cuando el comprador ha de entregar una señal como parte de las condiciones estipuladas con el vendedor. En el documento deberá constar el acuerdo y supone una obligatoriedad para el vendedor, que tras recibir este anticipo a cuenta del precio, ya no podrá cambiar de opinión.
De ese modo, este contrato garantiza que la compraventa se realizará de acuerdo a lo acordado. Ahora bien, en este caso, las penalizaciones no quedan reflejadas de forma clara y, en caso de incumplimiento, la parte afectada deberá interponer una demanda judicial para exigir al vendedor la venta u optar por una indemnización por daños y perjuicios.
Si no se especifica nada en el contrato, las arras finamente pactadas serán confirmatorias.
Arras penales
En este tipo de contrato, el comprador dará una señal al vendedor como anticipo, un dinero que perderá si la compraventa finalmente no se llevará a cabo por incumplimiento suyo. Sea como sea, en el contrato de arras penales, comprador y vendedor se comprometen para que la operación se haga efectiva, pues si una de las partes se echa atrás, tendrás que indemnizar a la perjudicada.
Tal y como sucede en el contrato de arras confirmatorias, también se hace entrega de una señal para reservar la propiedad, aunque en este caso se utilizará como indemnización si una de las partes se echa atrás.
Arras penitenciales
En este caso, en el contrato se especifica que si una de las partes se niega a firmar la compraventa, tendrá que pagar una penalización. Es decir, el comprador perdería lo acordado en forma de señal, mientras que el vendedor tendría que devolver esa cantidad y pagar el mismo importe de su bolsillo como compensación.
En el contrato de arras penitenciales, también conocido como de desistimiento, cualquiera de las partes podrá renunciar al contrato de forma libre, aunque deberán abonar al otro la cantidad estipulada en el contrato. En el caso del comprador, suele ser el 10% del valor de compraventa, que habría pagado previamente en el momento de la firma. En el caso del propietario, estará obligado a devolver a la otra parte el doble del importe recibido por parte del comprador.
Como habrás comprobado, la cantidad pactada como señal es una cuestión muy importante a abordar en un contrato de arras, pues de ella dependerá la penalización de la parte que incumpla con lo pactado.
Lo cierto es que no existe una cantidad concreta, aunque lo más habitual es que ascienda al 10% del valor de la compraventa. Estamos hablando de una cantidad importante, por eso hay que estar convencido a la hora de firmar un contrato de tal calibre.
Normalmente, el dinero que recibe el vendedor por parte del comprador como señal para la compraventa de la farmacia, se lo queda para ser descontado después del importe final de la compraventa. Si la compraventa sigue su curso, lo siguiente será ir al notario para escriturar la operación y cambiar el nombre del propietario de la farmacia.
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Somos conscientes de lo importantes que son las operaciones de compraventa de farmacias y, por eso, ofrecemos un servicio personalizado integral adaptado a las necesidades de cada cliente. Durante el proceso es vital tener la capacidad para resolver las dudas que pueden ir surgiendo y la comunicación para nuestro equipo resulta esencial.
El contrato de arras es el primer trámite a realizar en este tipo de operaciones y nuestro cometido es que todo se desarrolle con normalidad para que el comprador pueda empezar a disfrutar de su nuevo negocio y que ambas partes obtengan los beneficios acordados, estando amparados por la legalidad vigente.
Si tienes más dudas sobre el modelo de contrato de compraventa de farmacia, únicamente tienes que ponerte en contacto con nuestro equipo de asesores, que te atenderán gustosamente para esclarecerlas en el momento.